中国房地产展望：分化时代到来 一二线城市好于三四线

文：任泽平团队

导读

我们在2022年底预测2023年将首次出现分化式复苏，过去几个月房地产数据印证了我们的观点，具体表现为：一二线城市好于三四线、改善性需求强于刚需等。

2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、积压的需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比涨幅较3月收窄，复苏进程放缓。

近期复苏较好的城市以人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市复苏表现相对较差。

复苏第一梯队城市：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。

复苏第二梯队城市：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。

复苏较弱的城市：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。

随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，我们认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5%。

楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议尽快化解房地产行业困境。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式，促进长期平稳健康发展。

目录

1全国复盘：一季度小阳春，四月复苏放缓，二手房市场好于新房

2城市复盘：分化式复苏，一二线城市好于三四线

3短期展望：延续点状复苏态势，预计2023年商品房销售同比增5%

4长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临

5启示：短期因城施策适度松绑，建立人地挂钩等长效机制

正文

1全国复盘：一季度小阳春，四月复苏放缓，二手房市场好于新房

2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、房地产积压需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期，同比涨幅较3月收窄，复苏进程略有放缓。

从新房销售看，一季度新房销售筑底复苏，一二线与三四线城市分化，4月环比回落幅度高于往年同期水平、复苏力度变弱。

2023年一季度，49个样本城市新房成交42.2万套，环比增速由去年四季度的-15.0%转正为8.6%，同比2022年一季度下降6.2%，较2019-2021年一季度平均成交56.8万套有一定差距，但同比降幅较2022年四季度大幅收窄，呈现小阳春弱复苏特征。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长2.1%、10.6%、8.8%；一线、二线城市同比增速由负转正，较2022年一季度分别增长10.0%、5.0%，三四线城市同比降幅收窄至41.6%。

2023年4月，新房成交套数13.2万套，环比增速由3月的正增长转负，下降30.9%，不及2019-2022年4月环比+5.3%、+27.0%、-7.7%、-18.8%的增速；同比增长6.3%，较3月大幅收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速均由正转负，一线城市同比增长123.7%，主因去年上海成交低基数，二线、三线同比分别下降3.4%、34.1%。

从二手房销售看，一季度二手房销售好于新房，环比增速转正且高于新房，同比增长且超越2019-2021年一季度平均水平，4月环比转负、同比涨幅收窄。

2023年一季度，18个样本城市二手房成交套数24.0万套，环比增速由去年四季度的-14.6%转正为40.5%，同比2022年一季度大幅增长70.8%，同时，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7万套的成交水平，二手房销售优于新房。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长45.9%、39.7%、27.7%；各线城市同比大幅正增长，一线、二线城市成交套数较2019-2021年同期平均成交套数分别增长8.7%、49.9%。

2023年4月，二手房成交套数9.3万套，环比下降21.3%，较3月增速由正转负，与2019-2022年4月环比+27.0%、+37.9%、+2.0%、-4.2%的表现有差距；同比增长68.8%，较3月105.6%的同比增速显著收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速较3月均由正转负，同比增速较3月均有不同程度收窄。

从房企销售看，一季度百强房企销售额2022年以来同比首次正增长，销售额进一步向头部央国企、优质民营房企集中，4月销售修复速度略降。